¿Quiénes son las cuatro empresas que quieren adjudicarse la construcción de vivienda de alquiler del Área Metropolitana de Barcelona?

La Mesa de contratación y el Consejo de Administración de HMB han determinado que cuatro empresas privadas cumplen los requisitos de solvencia para pasar a la segunda fase de selección de un socio privado para entrar a formar parte de esta sociedad público-privada y convertirla así en la primera sociedad mixta público-privada de vivienda de alquiler asequible de ámbito metropolitano.

Estas empresas son las siguientes:

1ª: HABYCO - Construcciones Rubau

2ª: Oaktree - SDIN RESIDENCIAL - SOGEVISO (grupo Banco Sabadell)

3ª: CEVASA -NEINOR HOMBRES

4ª: VISOREN

¿PERO QUIÉN SON ESTAS EMPRESAS?

HABYCO

HABYCO gestionó las viviendas municipales en Rivas Vaciamadrid desde 2003. Un informe de la Cámara de Cuentas de la Comunidad de Madrid detectó un desajuste contable de 20,9 millones de euros en la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV) . Este órgano fiscalizador constató que en los años 2010 y 2011 esta entidad, la gestión de la que se encontraban externalizada desde 2003 a la firma Habyco XXI, carecía de normas internas de contratación que respetara los principios de transparencia, confidencialidad, igualdad y no discriminación, y tampoco contaba con personal propio. La Cámara de Cuentas de la Comunidad de Madrid, órgano fiscalizador del dinero público de la región, destacó que esta empresa privada gestionó las viviendas municipales de la localidad a pesar de tener una empresa pública para ello, recalcando que la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo se adjudicó a la empresa HABYCO sin respetar los principios de transparencia y libre acceso.

El informe de la Cámara de 2015 señaló que la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) no tiene personal propio, sino que "toda la gestión la realiza una empresa privada (HABYCO, XXI, SA.) Que factura en función de los precios de venta y en proporción a las 'hitos' marcadas en su contrato ". En una de las conclusiones del informe se dice que "la gestión integral de la EMVS por una empresa privada carecía de las condiciones necesarias para funcionar como instrumento para la gestión directa de la actividad de la vivienda y como medio propio municipal ", según la legislación vigente.

Tras conocer este informe el entonces alcalde, José Masa, de Izquierda Abierta, destituyó la concejala de Hacienda, Ana María Reboiro, y abrió una auditoría para corregir las irregularidades de la EMV a un edil de su círculo más cercano , el responsable de Recursos Humanos, Marcos Sanz.

Y con estos precedentes esta empresa es la primera empresa que opta a ser el socio privado de la empresa público-privada de la AMB.

OAKTREE

Esta empresa Oaktree es un fondo de capital riesgo especializado en estrategias de inversión alternativa. En marzo de 2015, los fondos de la compañía ascendían a $ 99.900 millones de dólares, principalmente en fondos de pensiones, fundaciones y fondos soberanos.

Desde abril de 2012, Oaktree Capital Group LLC cotiza en la Bolsa de Nueva York con la denominación NYSE: OAK. Fundada oficialmente en 1995, aunque ya en la década de 1980 había operado con el nombre de TCW Group. Oaktree se ganó pronto una buena reputación. En 2012 disponía de más de 700 empleados y oficinas en Los Ángeles, donde está situada su sede, Londres, Nueva York, Hong Kong, Stamford (Connecticut), Tokio, Luxemburgo, París, Frankfurt, Singapur, Seúl, Pekín y Amsterdam.

Invierte en compañías y mercados donde tiene unas ciertas oportunidades, como compañías en crisis o sectores de gran futuro. El presidente de la compañía, Howard Mark, es uno de los inversores con más prestigio. Desde su fundación en 1995, Oaktree se ha convertido en uno de los inversores de deuda más grandes del mundo. En 2008, captó $ 10.900 millones para su Fondo de Oportunidades VIIb. Como informaba The Washington Post, en junio de 2011, Oaktree contaba con 17 fondos de deuda con un beneficio del 19% después de impuestos. Recientemente, la compañía ha expandido sus actividades a fondo mutualistas como The Vanguard Group o Russell Inversiones y negocios de imuebles.

2001 Oaktree apostó por inversiones en Asia y por préstamos en Europa y los EUA.34 En 2005, Oaktree fue requerido para esclarecer sus políticas y procedimientos de inversión. En 2008, la empresa captó $ 11.000 millones de dólares para su fondo de deuda. En 2009, Oaktree Capital fue seleccionado por el Tesoro de EE.UU., junto con otros fondos (BlackRock, Invesco, AllianceBernstein y otros) para participar en el Programa de Inversión Privada (PPIP).

En 2009, Oaktree adquirió un 22% de participación en DoubleLine Capital, uno na empresa de inversión especializada en hipotecas basura. En 2011, Oaktree compra Sabal Financial Group, una compañía que se centra en la adquisición y tasación de inmuebles.

En 2010, Oaktree Capital fue uno de tres fondos que conformaron el Russell Global Opportunistic Credit Fund, operación dirigida por Credit Suisse.Al noviembre de 2001, dejando a un lado la crisis de deuda soberana europea, Oaktree inició su Fondo Principal Europeo III, con un capital comprometido de € 3.000 millones de dólares

En abril de 2012, Oaktree salió a Bolsa en el NYSE, asesorado por Goldman Sach s, después de que Apollo Global Management fuera sacado del sistema.

Este año 2020 MBE Worldwide (MBE) y el fondo Oaktree Capital Management acordaron adquirir una participación de hasta el 40% de la titularidad accionarial de MBE a través de diferentes fases mediante un incremento de capital por un importe total de 120 millones de euros .

Howard Marks, director y co-presidente de Oaktree Capital Management, experto en distressed assets en la década de 1980, se convirtió en uno de los primeros inversores en especializarse en deuda distressed. Ahora, está en proceso de levantar 15.000 millones de dólares para lo que sería el mayor fondo de este tipo hasta la fecha y también está recaudando un fondo adicional de 3.500 millones destinado a activos inmobiliarios en "problemas".

Según él "para ser un buen inversor, debes tener confianza en ti y tus puntos de vista", apuntó Marks a la hora de referirse a cómo afrontar el momento actual frente a la pandemia del Covidien-19. "El mercado es el que es, las tasas y el entorno de regreso son lo que son, por lo que los inversores superiores controlan sus emociones para desviarse del rebaño y superar su rendimiento", afirmó.

Para combatir el virus la decisión general ha sido "congelar profundamente la economía" pero en cambio, como inversores, su posición no era paralizarse sino "tomar ideas de los expertos, tomar aquellas que están alineadas con nuestro sesgo, pero todos, en diferente grados, seguimos siendo cautelosos ante la situación actual ".

Su frase de cabecera es "el capitalismo sin quiebra es como el catolicismo sin infierno", aludiendo a que el riesgo es algo inherente a la inversión.

Oaktree podría definirse visto su curriculum empresarial como un fondo de riesgo especializado y con experiencia en hipotecas basura a quien la golosina de la obra pública mediante la colaboración público-privada le parece una buena inversión porque sin duda le daría muchos beneficios . Y este es el segundo candidato ligado al Banco Sabadell que busca novia con quien asociarse.

CEVASA-NEINOR

Cevasa cotiza en bolsa y tiene una cartera de activos centrados en el alquiler y la hostelería. Es decir es un gran tenedor de viviendas de alquiler. Para pujar por concurso de la AMB, en esta segunda ocasión la compañía de la familia Vaqué ha aliado con la constructora vasca Neinor Holmes.

CEVASA, que pertenece a la familia Vaqué Boix (Inoxcrom) fue descatada la primera vez quefue acceder al concurso que hay que recordar quedó desierto. Es una emprea bien relacionada con el franquismo y que vive de rentas inmobiliarias de la protección oficial, con un gran complejo de edificios de viviendas y oficinas en la Sagrera, fruto de los terrenos de la desparecida PEGASO, y que entraran en el mercado libre en pocos años con grandes plusvalías. La familia ocupa el lugar 57 entre las 100 mayores fortunas de la Bolsa.

Sólo el 33,6% de las viviendas gestionadas por la compañía son libres, teniendo el restante 66,4% la calificación VPO en alguna de sus diferentes modalidades, por lo que las rentas a percibir se encuentran limitadas en sus precios máximos menos por un determinado período de tiempo. La duración media histórica de permanencia de los inquilinos en las viviendas propiedad de CEVASA es de 15 años, teniendo el 29% de los mismos la condición de vitalicios debido al tipo de contratos firmados que rigen las relaciones contractuales entre las partes.

En el patrimonio gestionado del grupo existen 635 viviendas actualmente calificados como VPO, y por tanto con rentas limitadas, que en 2025 pasaran a tener la consideración de libras en los precios de fijación del alquiler, por lo que es previsible que después destinar una cantidad de inversión cuantificable en las propiedades éstas puedan ser puestos de nuevo en el mercado con unos precios sustancialmente superiores de renta, aumentando con ello los ingresos previstos de CEVASA en el medio plazo.

Los gastos que destina CEVASA el mantenimiento preventivo de las instalaciones de las propiedades no repercutibles a los propios inquilinos consumen el 2,74% de las rentas percibidas, a lo que habría que añadir un 6,22% adicional por mantenimiento correctivo y actuaciones de reacondicionamiento, todo ello en todo caso por debajo de la media de sus competidores.

El grupo cuenta con una plantilla de 60 empleados, y su misión abarca desde la gestión económica y financiera de la compañía, hasta el mantenimiento de los edificios, los servicios de conserjería y la gestión de la administración de las diferentes comunidades de propietarios. Dada la sencillez de la comercialización de las viviendas que se desocupan, la misma empresa se encarga de su comercialización sin necesidad de la intervención de terceros.

Con este concurso de la AMB los dividendos y beneficios privados pagados al contratista privado no irán a la Caja municipal y así una parte importante de los posibles beneficios no servirán para amortizar las inversiones en vivienda social de la ciudad, agravando el endeudamiento municipal. Los beneficios privados están libres de morosidad del inquilino a la que tendrá que hacer frente únicamente la Hacienda municipal. y hace que éste sea un negocio sin riesgo.

Y esta es la carta de presentación de la tercera empresa elegida en el concurso de la AMB presidido por Ada Colau, ex portavoz de la PAH.

VISOREN

Visoren nació en 2002, en el que la inversión en el mercado inmobiliario ofrecía grandes rentabilidades a corto plazo. Mientras se iban creando promotoras esta empresa apostó por una línea de negocio - la construcción y gestión de vivienda protegida de alquiler- que no se beneficiaba de los amplios márgenes de alquiler de vivienda libre. En aquel momento los socios de Visoren vieron una oportunidad ante sí. Contemplaban la imparable escalada de precios y pensaron que los pisos pronto serían inaccesibles.

Los socios procedían de otras actividades contratistas de la Administración pública y conocían de primera mano los problemas de muchos ayuntamientos. Los alcaldes les explicaban que querían construir vivienda protegida de alquiler para ofrecer a sus ciudadanos, pero no disponían de suelo.

La actividad de Visoren fue amparada por las nuevas leyes de Urbanismo, que fueron modificándose para responder a las necesidades de los municipios. Se creó la figura jurídica del suelo dotacional, que permite edificar vivienda protegida de alquiler en terrenos calificados como equipamientos.

A partir de entonces, las administraciones públicas podían ceder los terrenos a Visoren durante 50 años para que construya pisos y cobre el alquiler a los inquilinos a precios públicos. Desde semilla elaboran los proyectos, los construyen y explotamos las viviendas con las rentas que marca el Estado. Pasados los 50 años, el activo vuelve a manos de los ayuntamientos.

Los pisos de Visoren están pensados para los jóvenes que acometan estancias no superiores a cinco años. Son pequeños, de una media de entre 40 y 50 metros cuadrados. La adjudicación de las viviendas recae en las propias administraciones yla misión de Visoren es asegurar una buena rotación en la vivienda. Visoren gestiona la lista de espera para reasignar con rapidez una vivienda que queda vacía y tiene poderes para tramitar un desahucio en caso de impago.

Según los mismos la rentabilidad de la inversión es de entre el 6,5% y el 8,5% "y la clave para conseguir el rango máximo es" ser ágil en la intervención cuando la gente no paga, y en la rotación ". También juegan un papel importante los costes de mantenimiento. Las cocinas, los baños y las habitaciones están diseñados para módulos para que si alguien lo destroza todo, en un solo día podemos reponerlo todo. Todos los apartamentos son idénticos, lo que favorece pedidos de materiales a mayor escala y, por tanto, más económicos.

Ha construido viviendas VPO en Catalunya, Asturias y la Comunidad Valenciana además de Castilla y León, Galicia, Madrid y Andalucía.

En 2.014 pero Visoren Renta, empresa de viviendas protegidas para alquiler, presentó preconcurso de acreedores en Barcelona. El 5 bis sirve normalmente para que las compañías acuciadas por sus deudas eviten las ejecuciones y las demandas de concurso de acreedores necesarios (los instados por acreedores) y renegocien su deuda financiera.

Pero Visoren, con casi 40 millones de deuda bancaria y unos 80.000 euros en la cuenta de proveedores, estaba perfectamente al día. ¿Cuál era el problema? Según Ramón Ruiz, consejero delegado de Visoren, la empresa no podía atender el pago de determinados impuestos con varios de los ayuntamientos y otras administraciones debido al retraso de dos años en el pago de 6 millones de euros por parte de la Generalitat catalana y la valenciana. "Cuando a estas mismas administraciones, ya ayuntamientos que están en su jurisdicción, les propusimos poner como garantía de pago el propio deuda de la Generalitat, nos dijeron que no era posible", explica Ruiz.

Aconsejada por su abogado, la empresa buscó la protección judicial. Afortunadamente, en los últimos días las dos autonomías citadas han abonado una parte importante de las cantidades debidas y todo está en orden. "Si no lo hubieran hecho, deberíamos haber presentado concurso de acreedores". No hizo falta y el preconcurso murió solo. Al haber desaparecido la causa de la insolvencia, ya no tenía sentido. Como tampoco lo tuvo llevar esta empresa al límite.

Hay que recordar además que Visoren es una filial de la conocida Proinosa que construyó en 2008 la primera residencia universitaria que gestionar y explotar Visoren s eguint el modelo de concesión para VPO en Gandía. Y muy ligada a el escandaloso caso Pretoria .

Cabe recordar Proinosa, era propiedad de Josep Singla, presidente ejecutivo, y de Juan Jiménez, vicepresidente. El pasado octubre, Singla fue imputado por el juez de la Audiencia Nacional Baltasar Garzón en la operación Pretoria por presunto tráfico de influencias.

Proinosa mantuvo en otros sectores, fruto de su estrategia de diversificación. El grupo entró a participar en Visoren , empresa de promoción y explotación de vivienda social; en Duet, firma de gestión de equipamientos deportivos, y en Vitalia Plus, compañía que gestiona residencias para la tercera edad.

Y esta es la cuarta empresa que opta a ser el socio privado de la AMB.

¿QUÉ OPINAN LOS MOVIMIENTOS SOCIALES DE LA OPERACIÓN DE LA AMB?

Para los movimientos sociales este proyecto de la AMB de crear una empresa de capital público-privado Vivienda Metrópolis Barcelona del Ayuntamiento de la ciudad no sólo privatiza la gestión del parque de vivienda de titularidad pública de toda la conurbación barcelonesa, sino que Además la empresa debe ser de tipo SOCIMI, subordina la vivienda social en la lógica de la deuda y los derivados financieros globales, y introduce el control neoliberal de los inquilinos pobres y lógicamente en la práctica el histórico Patronato Municipal de la vivienda de Barcelona desaparecerá en beneficio de aquella SOCIMI que gane el concurso.

La empresa público-privada Vivienda Metrópolis Barcelona ha tropezado dos veces con el desprecio de la Asociación de Promotores y Constructores de Barcelona y sólo una SOCIMI o similar se ha presentado al concurso exigiendo más prebendas. De momento, las élites barcelonesas han dado portazos a Ada Colau (Comunes) como máxima responsable del proyecto.

El Area Metropolitana de Barcelona -AMB- y el Ayuntamiento de la ciudad condal, fracasaron en su primer intento de encontrar un socio privado que compre el 50% de las acciones de Vivienda Metropolis Barcelona -HMB sa- para ayudar desarrollar la política de vivienda de alquiler asequible en la ciudad de Barcelona y los treinta y cinco municipios metropolitanos, según el "Pliego de condiciones para la selección de un socio privado para transformar HMB .a en una sociedad de economía mixta ", en adelante PLIEGO (1).

En los próximos años, HMB debe construir 4.500 viviendas de las cuales 2.250 se construirían en solares cedidos por la ciudad de Barcelona, y las otras 2.250 en otros municipios de la AMB. El proyecto estrella de Colau, en un ámbito tan sensible como es el de la vivienda, se inició con un éxito inicial, recibir la financiación de 125 millones de euros del Banco Europeo de Inversiones (BEI) de los 250 millones que se presupuestaron para construir estas viviendas de alquiler asequible.

La pequeña propiedad, mayoritaria en la ciudad, tampoco ha colaborado cediendo pisos al Ayuntamiento para, así, poder aumentar el parque de vivienda social en Barcelona. La Bolsa de Vivienda Social del Consorcio de Vivienda está vacía y los precios, muchas veces, son prohibitivos para hogares con sueldos de camarero o Kellis de hotel, mayoritarios en las clases populares en una ciudad volcada en el turismo. El fichaje de Javier Burón como Gerente de Vivienda de la ciudad, no ha tenido los resultados esperados en materia de colaboración público-privada, de la que era un experto en su etapa en el Gobierno Vasco, hace una década.

A las promotoras de vivienda, agrupadas en torno a la Asociación de Promotores y Constructores -APCE-, acostumbradas a ver la ciudad como un coto privado, tampoco les gustó la ley aprobada por el Consistorio, consistente en reservar el 30% de los pisos para a vivienda protegida de compra en las nuevas promociones, aunque la medida fue vendida al público con engaño por las entidades impulsoras de la campaña como si fuese de alquiler asequible.

¿Cuál será el papel reservado a la empresa de economía mixta Vivienda Metrópoli Barcelona?

HMB es la plataforma pública (acciones clase A) para buscar una empresa privada -contractista- que se convierta en accionista al 50% (acciones clase B) u otras personas físicas socias (acciones clase C). Este contratista será el accionista privado por el que cobrará un dividendo y una prima (Anexo VI). También se encargará, inicialmente, de la construcción de 4500 viviendas sociales para el que tiene asignado un beneficio (Anexo IV) y se encargará de la gestión de los alquileres de los activos cedidos, como por ejemplo: suelo, pisos, garajes, locales, etc ... por los que obtendrá otro beneficio (Anexo V). Los puntos relevantes de estos términos en el PLIEGO son los siguientes: "ampliar el mercado social -d'habitatge- siguiendo el modelo europeo, que tiene como objetivos" garantizar una mayor capacidad de actuación y poder ejecutar las viviendas previstas y, para las que se podrá disponer de solares edificables; se trabajará en la creación de una sociedad mixta, con una participación público-privada, que amplíe la capacidad actual de inversión y producción de la administración ".

Barcelona en Común -BEC- persiste en el modelo de colaboración público-privada en la promoción de vivienda social. BEC no se deshace del modelo estrella de Convergencia-PSC-PP con la externalización de los servicios públicos como ocurre con otros como educación o sanidad. Y, además, lo acabará convirtiendo en un éxito mediático, donde la crítica desaparece por los miedos electorales.

Para construir las 4.500 viviendas se hace mayoritariamente en base del endeudamiento público con el crédito del BEI y de los activos inmobiliarios municipales como aval. El socio privado no es avalista hipotecario.

Los precios de los alquileres protegidos (7, 8 o 8,9 € / m² de alquiler) superan ampliamente a los de ciudades con un poder adquisitivo más alto como Viena (5 € / m² de alquiler). Estos precios marcados desde siempre por la Generalitat han sido muy altos para ayudar al mercado libre a magnificar la burbuja. Esto obliga a las administraciones a pagar ayudas más elevadas a las familias más vulnerables, lo que se traduce en más agujero presupuestario para beneficiar al sector privado.

Las empresas deben acreditar que cumplen con los requisitos de solvencia (...), una inversión total por importe igual o superior a 30.000.000 € en compra, construcción, rehabilitación y / o promoción de vivienda en régimen de alquiler sometido a la normativa de protección pública. Es decir los socios privados de HMB sólo pueden ser GRANDES PROPIETARIOS o UTEs como Fondos Inmobiliarios o SOCIMI.

¿QUÉ DICE EL AMB DEL CONCURSO?

En su nota de prensa de la AMB alava la participación de estas 4 empresas porque según el ente metropolitano "muestra el gran interés que ha suscitado este proyecto y hace aflorar un sector que se encuentra en crecimiento. Estas 4 empresas licitadoras tienen una importante experiencia en la promoción, construcción y gestión de viviendas de alquiler protegido o asequible. Entre las 4 gestionan una cartera de aproximadamente, 5.665 viviendas de alquiler de protección oficial y asequible, de los cuales 1.312 están en Barcelona y 520 en el resto del Área Metropolitana de Barcelona. La inversión total de estos empresas en este tipo de viviendas es superior a los 1.780 millones de euros.

De este modo, estas cuatro compañías pasan a la segunda fase del procedimiento de selección, que consiste en la presentación de ofertas técnicas y económicas iniciales en un plazo de dos meses ".

A partir de enero de 2021 afirma la AMB "se entrará en un periodo de negociación que culminará con la presentación de la oferta definitiva. En función del tiempo que se alargue este periodo de negociación, durante la primavera de 2021 se podría formalizar la adjudicación final y por lo tanto, la empresa pública de Vivienda Metrópolis Barcelona (HMB) pasaría a ser una sociedad de economía mixta con participación público-privada ".

La aportación inicial del socio privado se mantiene fija con 12 M € (que se suman a los 12 M € que aportan las administraciones - 50% del AMB y el 50% del Ayuntamiento de Barcelona). El capital privado total que se prevé invertir es entre un mínimo de 57,8 M € y un máximo de 103,7 M € con una posible variación de más o menos el 20%.

El calendario de 4 etapas para el desarrollo del proyecto de esta sociedad prevé el desarrollo de proyectos de vivienda en una primera fase en terrenos de:

La Marina del Prat Vermell de Barcelona (2 solares con capacidad para unos 125 viviendas)

La Sagrera de Barcelona (1 solar con capacidad para 106 viviendas)

Cuarteles de Sant Andreu de Barcelona (1 solar con capacidad para 112 viviendas)

Salón central de S ant Boi (1 solar con capacidad para 110 viviendas)

Cerro del Sastre de Montgat (2 solares con capacidad total de 130 viviendas)

La Catalana de Sant Adrià de Besòs (1 solar con capacidad para construir 57 viviendas)

La segunda fase tiene una relación de posibles emplazamientos con una capacidad total de promoción de 1.476 viviendas es decir, que darían acceso a un alquiler asequible a 3.690 personas. Los solares previstos son los siguientes:

Ámbito del Poblenou / 22 @: 96 viviendas en C / Marruecos, 75 viviendas en la calle Ávila, y 34 viviendas en la calle Zamora

Sector Cobega: 134 viviendas

La Catalana (Sant Adrià de Besós): 57 viviendas

Can Bagaria / Alstom (Cornellà): 66 viviendas

Las Huchas (Molins de Rei): dos promociones de 40 y 36 viviendas

Josep Pla San Sitio (San Andrés de la Barca): 37 viviendas

Baldiri Figueres (Sant Boi de Llobregat): 55 viviendas

Sector Levante (Viladecans): 82 viviendas

El AMB prevé levantar 4.500 pisos de alquiler asequible en diferentes enclaves metropolitanos a lo largo de cuatro fases. Este despliegue se completaría con nuevas edificaciones hasta 2027, a pesar de que tan sólo están definidos los objetivos de la segunda fase --que incluiría 836 domicilis--. La operación espera proveer de una vivienda a entre 11.000 y 12.000 personas cuando todas las obras estén terminadas.

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